《南京房地产契证图文集》
南京市房产档案馆编，南京出版社出版，2008年11月第一版第一次印刷。
本书有1657年至1975年的现南京辖区内房地产契证照片228件。
其中，中共建政以前的208件。附录中介绍有若干相关用语。
通过本书中南京境内房地产契证及其沿革，南京乃至整个当时社会的情形以及历史的流变可见一斑。如可知当时相关税率、汇率等。观书中清朝记录，房地产买卖，其契税大抵都是3%。
惟至迟于光绪三十年，官契纸之类上有加征叙述。当年叙述为：“奉饬每两加捐三分，合钱六十文”。即加税3%。光绪三十二年的记述为：“遵奉饬每百两价银加收足钱陆千文；又奉饬
每两价银加收学堂经费钱拾文”。宣统元年的印有“计开条款”，其中“核定税价”条言：“每两收税银叁分，折银陆拾文；又赔款案内每两加收钱陆拾文，又抵补州县练饷提款，案内
每两续加收钱肆拾文。此外各州县另收学堂善举各项约三四十文不等。统计契价壹两约须缴钱两百文上下。现拟参仿本省及湘粤章程，执中定数，每契价壹两收正税银叁分，每分折钱贰拾文，共钱陆拾文；另收赔款及抵补练饷钱壹百文。此外不得丝毫加收”。宣统二年的“计开部章”中有“通行各省即照湖北本年二月间奏定章程，买家壹两一律收税九分，此外丝毫不准多收”。税由3%至9%，或可见证当时国力疲弊，内忧外患。
至于民国及北洋政府时期，则额面上税在6%、5%、4%不等。但民国七年一件地契上印有“按本局续准财政部咨附收征收费应准按照应纳税额附收百分之二等语，即每纳费百元附加二元，余类推”语，而同时期其他单据上有的并没有印上相关叙述。故当时实际税负恐难凭本书所列单据看清。
税费用途，在清朝的税契单据上，有比较明确的记述。如康熙五十九年一件红契——红契者，经官方认可的契据——上，印有“（税银）按季汇解江苏布政司充饷”字句；光绪三十四年一件官契纸上印有“官契纸定价每张收钱二百四十文。以一百文留存州县津贴办公及税牙书记等纸饭之需；以一百四十文解司作为刷印纸张工费”字句。可谓专款专用。
其银两、铜钱、洋钱的汇率，观宣统元年的官契纸上“计开条款”中“酌定钱价”条，称：“向例，民间置买田房以钱立契者，每制钱壹千均按银壹两纳税。自三十年黄前司改章，从宽酌定，以钱数立契者每千准其作银柒钱，以洋数计者每元亦作银柒钱”。此处是指纳税时所参照的合同价中银、钱、洋的汇率。宣统二年永租纸上“计开部章”中记述：“民间缴纳契税有完银者有折钱者，各省与各省不同，一省之中此处与彼处不同。应暂仍其旧。其每银壹两折钱若干千，并准照该省现办章程办理。按宁省每两折钱贰千文，现仍照旧折改”。此处是缴纳税金的钱、银汇率。前一条，是为减轻以钱买房地产者的纳税压力。但若这两条是一并适用的，则以钱买房地产者压力未必轻减。如以10万文置业，若按以前1两合1000文算，合同价计100两，须纳税3两，按同样汇率合3000文；而以1000文合7钱计，则合同价计70两，须纳税2两1钱，再以1两合2000文计，则纳钱当须4200文。即若一直只用铜钱，则账面上纳税额反而提升。至于民国，则其十七年所给的一件验契纸上，印有“摘录条例”，其中有言：“契立所载为银价或钱价，银以每两合洋壹元伍角，钱以每千合计叁角伍分计算。”
此外，直到乾隆年间的契约单据上，所记交易所用银两成色多是九五色、九七色，而自同治起，则多是八五色银。不知是否白银大量外流导致。
至于纳税期限，宣统元年三月一件官契纸上的“计开条款”中言：“自立契之日起限一个月内投税。如实有交割未清，准予加展亦不得过三个月”。宣统二年一件买契纸上有“计开部章”，中言：“投税期限例定一年。惟各省现行章程有限二十日者，有限一个月者，有限两个月者，有限六个月者……统限六个月内呈明纳税，以归一律”。然而该买契纸上有戳，题为“江宁县正堂为稽征税契以杜隐漏事戳给官牙”——官牙者，相当于官方中介——其中有“定限半月内投税”字句。可知当时政策执行的力度。另外，该件官契纸上记立契在四月，而契尾即完税凭证上计时间为九月，值得玩味。
契纸及契尾上的记录值得研究者不止于此。如康熙年间契纸或契尾或同类单据上，有若干年份所印信息比较特殊。如康熙三十年一件税契印票上，印有题为“江宁府都税司为兵饷之缺额等事”的文章；康熙三十一年一件契尾上，印有题为“江南江苏等处承宣布政使司为清查税契银两以佐军需事”的文章，其中有“只缘康熙十三年以后军兴”表述；康熙五十九年的一件红契上，有题为“江宁府都税司为稽查隐漏国税以济军饷事”的文章。康熙十三年，三藩之乱；康熙二十七年，准格尔汗噶尔丹叛乱；二十八年，签订尼布楚条约；三十年，多伦会盟；三十六年，噶尔丹叛乱结束；五十九年，驱逐准格尔军。这些军国事务可能影响了当时房地产征税事情，继而影响了税契单据上的记述。
契约中的记录，也有不少值得探究的。如直到民国十九年，标的所在地还有用某字铺表述的。但现今谈及某某“字铺”，恐怕本地人也不知是何地。另据契约文本，可见至清中期，还订有悔约金条款。然而乾隆以前，多具言悔约金数额。其数额，似乎既不超过契价的20%，且不超过20两。而乾隆朝的契约，只发现一件在乾隆十六年的契约有悔约金条款，但言“照议罚钱”，另一件在三十一年的契约，契价90两，悔约金10两；此外及以后未再见悔约金条款。
民国四年一件契约，可见有律师参与，此为此书中绝无仅有。该标的的权利人，有民国七年浦口商埠局给的地契。地契中有“计开浦口商埠契税单行章程”，其中第九条规定“在商埠建筑图宣布后，各业户应公举代表将浦口商埠范围以内之民地划分地段，公估每亩典买价值，呈由本局，邀同地方长官代表，覆加勘定，咨部备案。自经公估之后，业户典卖均需照定价办理，本局亦即按照每亩定价征收契税”。这显然是“平均地权”的措施。然而民国十七年一件契约中言“照时估值”。可见该措施，要么没普及，要么没延续。
有几份契约或其相关单据，显著异常。乾隆二十二年一件，契约中契价210两，契尾中契价记为230两，税按230两的3%收，为6两9钱。乾隆三十八年一件，契约中契价300两，但纳税9钱——9钱是30两的3%——观其契约，“叁佰两”之“佰”字上有修改痕迹，不知是当事人逃税举措还是有司失职。有一处产业，多次周转：其乾隆二十七年红契中，记契价30两；嘉庆五年，红契中言该房屋“倾颓朽烂不堪”，契价25两5钱；咸丰二年，红契中言其“后坍倒墙一道，接檐披倒无”，契价50两；而光绪五年的白契——白契者，未经官府认可，一般未纳税——中记该房“朽坏不堪”，但契价500两——这几乎可以认为是红契上故意少报金额以偷逃契税，尽管从不少单据上可以看见官印的处罚措施很严。民国三年一件验契纸上的表格中，纸价与注册费所属栏目称为“手数料”——手数料者，日文中手续费的称呼——当时中国受日本的影响也可见一斑。
至于不动产的价格，则更可以借该书知晓。仅举一例：民国二十二年一契，内容是卖田地九分七厘五毫给京沪铁路，契价为682元5角。参考其他资料，考虑当时物价，即可知这不足一亩地究竟代价如何。
南京市房产档案馆编，南京出版社出版，2008年11月第一版第一次印刷。
本书有1657年至1975年的现南京辖区内房地产契证照片228件。
其中，中共建政以前的208件。附录中介绍有若干相关用语。
通过本书中南京境内房地产契证及其沿革，南京乃至整个当时社会的情形以及历史的流变可见一斑。如可知当时相关税率、汇率等。观书中清朝记录，房地产买卖，其契税大抵都是3%。
惟至迟于光绪三十年，官契纸之类上有加征叙述。当年叙述为：“奉饬每两加捐三分，合钱六十文”。即加税3%。光绪三十二年的记述为：“遵奉饬每百两价银加收足钱陆千文；又奉饬
每两价银加收学堂经费钱拾文”。宣统元年的印有“计开条款”，其中“核定税价”条言：“每两收税银叁分，折银陆拾文；又赔款案内每两加收钱陆拾文，又抵补州县练饷提款，案内
每两续加收钱肆拾文。此外各州县另收学堂善举各项约三四十文不等。统计契价壹两约须缴钱两百文上下。现拟参仿本省及湘粤章程，执中定数，每契价壹两收正税银叁分，每分折钱贰拾文，共钱陆拾文；另收赔款及抵补练饷钱壹百文。此外不得丝毫加收”。宣统二年的“计开部章”中有“通行各省即照湖北本年二月间奏定章程，买家壹两一律收税九分，此外丝毫不准多收”。税由3%至9%，或可见证当时国力疲弊，内忧外患。
至于民国及北洋政府时期，则额面上税在6%、5%、4%不等。但民国七年一件地契上印有“按本局续准财政部咨附收征收费应准按照应纳税额附收百分之二等语，即每纳费百元附加二元，余类推”语，而同时期其他单据上有的并没有印上相关叙述。故当时实际税负恐难凭本书所列单据看清。
税费用途，在清朝的税契单据上，有比较明确的记述。如康熙五十九年一件红契——红契者，经官方认可的契据——上，印有“（税银）按季汇解江苏布政司充饷”字句；光绪三十四年一件官契纸上印有“官契纸定价每张收钱二百四十文。以一百文留存州县津贴办公及税牙书记等纸饭之需；以一百四十文解司作为刷印纸张工费”字句。可谓专款专用。
其银两、铜钱、洋钱的汇率，观宣统元年的官契纸上“计开条款”中“酌定钱价”条，称：“向例，民间置买田房以钱立契者，每制钱壹千均按银壹两纳税。自三十年黄前司改章，从宽酌定，以钱数立契者每千准其作银柒钱，以洋数计者每元亦作银柒钱”。此处是指纳税时所参照的合同价中银、钱、洋的汇率。宣统二年永租纸上“计开部章”中记述：“民间缴纳契税有完银者有折钱者，各省与各省不同，一省之中此处与彼处不同。应暂仍其旧。其每银壹两折钱若干千，并准照该省现办章程办理。按宁省每两折钱贰千文，现仍照旧折改”。此处是缴纳税金的钱、银汇率。前一条，是为减轻以钱买房地产者的纳税压力。但若这两条是一并适用的，则以钱买房地产者压力未必轻减。如以10万文置业，若按以前1两合1000文算，合同价计100两，须纳税3两，按同样汇率合3000文；而以1000文合7钱计，则合同价计70两，须纳税2两1钱，再以1两合2000文计，则纳钱当须4200文。即若一直只用铜钱，则账面上纳税额反而提升。至于民国，则其十七年所给的一件验契纸上，印有“摘录条例”，其中有言：“契立所载为银价或钱价，银以每两合洋壹元伍角，钱以每千合计叁角伍分计算。”
此外，直到乾隆年间的契约单据上，所记交易所用银两成色多是九五色、九七色，而自同治起，则多是八五色银。不知是否白银大量外流导致。
至于纳税期限，宣统元年三月一件官契纸上的“计开条款”中言：“自立契之日起限一个月内投税。如实有交割未清，准予加展亦不得过三个月”。宣统二年一件买契纸上有“计开部章”，中言：“投税期限例定一年。惟各省现行章程有限二十日者，有限一个月者，有限两个月者，有限六个月者……统限六个月内呈明纳税，以归一律”。然而该买契纸上有戳，题为“江宁县正堂为稽征税契以杜隐漏事戳给官牙”——官牙者，相当于官方中介——其中有“定限半月内投税”字句。可知当时政策执行的力度。另外，该件官契纸上记立契在四月，而契尾即完税凭证上计时间为九月，值得玩味。
契纸及契尾上的记录值得研究者不止于此。如康熙年间契纸或契尾或同类单据上，有若干年份所印信息比较特殊。如康熙三十年一件税契印票上，印有题为“江宁府都税司为兵饷之缺额等事”的文章；康熙三十一年一件契尾上，印有题为“江南江苏等处承宣布政使司为清查税契银两以佐军需事”的文章，其中有“只缘康熙十三年以后军兴”表述；康熙五十九年的一件红契上，有题为“江宁府都税司为稽查隐漏国税以济军饷事”的文章。康熙十三年，三藩之乱；康熙二十七年，准格尔汗噶尔丹叛乱；二十八年，签订尼布楚条约；三十年，多伦会盟；三十六年，噶尔丹叛乱结束；五十九年，驱逐准格尔军。这些军国事务可能影响了当时房地产征税事情，继而影响了税契单据上的记述。
契约中的记录，也有不少值得探究的。如直到民国十九年，标的所在地还有用某字铺表述的。但现今谈及某某“字铺”，恐怕本地人也不知是何地。另据契约文本，可见至清中期，还订有悔约金条款。然而乾隆以前，多具言悔约金数额。其数额，似乎既不超过契价的20%，且不超过20两。而乾隆朝的契约，只发现一件在乾隆十六年的契约有悔约金条款，但言“照议罚钱”，另一件在三十一年的契约，契价90两，悔约金10两；此外及以后未再见悔约金条款。
民国四年一件契约，可见有律师参与，此为此书中绝无仅有。该标的的权利人，有民国七年浦口商埠局给的地契。地契中有“计开浦口商埠契税单行章程”，其中第九条规定“在商埠建筑图宣布后，各业户应公举代表将浦口商埠范围以内之民地划分地段，公估每亩典买价值，呈由本局，邀同地方长官代表，覆加勘定，咨部备案。自经公估之后，业户典卖均需照定价办理，本局亦即按照每亩定价征收契税”。这显然是“平均地权”的措施。然而民国十七年一件契约中言“照时估值”。可见该措施，要么没普及，要么没延续。
有几份契约或其相关单据，显著异常。乾隆二十二年一件，契约中契价210两，契尾中契价记为230两，税按230两的3%收，为6两9钱。乾隆三十八年一件，契约中契价300两，但纳税9钱——9钱是30两的3%——观其契约，“叁佰两”之“佰”字上有修改痕迹，不知是当事人逃税举措还是有司失职。有一处产业，多次周转：其乾隆二十七年红契中，记契价30两；嘉庆五年，红契中言该房屋“倾颓朽烂不堪”，契价25两5钱；咸丰二年，红契中言其“后坍倒墙一道，接檐披倒无”，契价50两；而光绪五年的白契——白契者，未经官府认可，一般未纳税——中记该房“朽坏不堪”，但契价500两——这几乎可以认为是红契上故意少报金额以偷逃契税，尽管从不少单据上可以看见官印的处罚措施很严。民国三年一件验契纸上的表格中，纸价与注册费所属栏目称为“手数料”——手数料者，日文中手续费的称呼——当时中国受日本的影响也可见一斑。
至于不动产的价格，则更可以借该书知晓。仅举一例：民国二十二年一契，内容是卖田地九分七厘五毫给京沪铁路，契价为682元5角。参考其他资料，考虑当时物价，即可知这不足一亩地究竟代价如何。
